Donazione immobile: caratteristiche, imposte e revocabilità

Una breve guida alla donazione immobile: quali sono le principali caratteristiche, quante imposte si pagano, quando si può revocare.

La donazione è un contratto con il quale – per spirito di liberalità – una parte conferisce all’altra un diritto, o assume verso di essa un obbligo. Con la donazione, pertanto, il donante può trasferire al donatario un bene immobile, un credito, un’azienda, del denaro, delle opere d’arte, dei veicoli e tutto quello che ritiene volontariamente di voler conferire. Ma chi può fare donazione? E si parla di donazione anche quando è effettuata nei confronti di un figlio? E con quali caratteristiche? E, ancora, quante imposte si pagano?

Chi può fare donazione

donazione immobilePer poter rispondere alle tante domande che sopra abbiamo esposto, ribadiamo che possono fare donazione coloro che sono nella piena capacità di disporre dei propri beni. Ne consegue che non possono diventare donanti, ovvero non possono donare, i minori, gli inabilitati, gli interdetti.

Donazione al figlio

La donazione che viene effettuata agli eredi legittimi è una vera e propria donazione ma, tecnicamente, è considerabile come un anticipo dell’eredità, considerando che probabilmente gli stessi beni che vengono oggi donati, un domani avrebbero costituito oggetto della successione.

Che forma ha la donazione

Trattandosi di un contratto, in cui è elemento essenziale la forma, la donazione deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio, dinanzi alla presenza di due testimoni. Nel caso specifico di donazione di bene immobile, di cui vogliamo oggi occuparci, sottolineiamo come i proprietari (donanti) hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto pubblico che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, alla destinazione d’uso e alla configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.

Ne consegue che, sotto loro responsabilità e prima della stipula della donazione, i donanti sono tenuti a controllare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto, soprattutto in riferimento alla già ricordata destinazione d’uso (categoria catastale) e alla consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell’atto dati veritieri e corretti.

Revoca della donazione

Non tutti sanno che la donazione si può revocare. Tuttavia, la revoca può avvenire solo in due casi molto specifici, come l’ingratitudine del donatario (cioè, se il donatario ha commesso atti particolarmente gravi verso il donante o verso il suo patrimonio) o ancora per sopravvenienze dei figli (ovvero, se il donante ha figli o discendenti o scopra di averne dopo la donazione).

Imposte di donazione

Chi riceve la donazione deve pagare l’imposta in misura diversa a seconda del grado di parentela. Più nel dettaglio:

  • il coniuge e i parenti in linea retta (figli, genitori e , in generale, ascendenti e discendenti) pagano il 4%, con franchigia fino a 1.000.000 euro di valore dell’eredità;
  • fratelli e sorelle pagano il 6%, con franchigia di 100.000 euro;
  • altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado pagano il 6% senza franchigia;
  • tutti gli altri soggetti pagano l’8% senza franchigia.

L’imposta viene versata dal notaio, unitamente all’imposta di registro, nella misura fissa di 200 euro. Nel caso in cui, come nell’approfondimento di oggi, ad essere oggetto di donazione siano beni immobili, sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 2% e dell’1% (50 euro se l’immobile ha i requisiti “prima casa”).

Donazione immobile con riserva di usufrutto

Per quanto attiene la donazione degli immobili, un caso molto comune è quello della donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante. È il tipico caso di un immobile donato dal genitore al figlio, in cui però continua a vivere il primo: la legge consente infatti al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, con la conseguenza che sebbene il donante si spoglia in anticipo della proprietà del bene, può trattenere presso di sé l’usufrutto, che verrà estinto alla morte del genitore o in altro termine stabilito nel contratto. Il genitore potrà pertanto continuare a godere del bene, vivendoci o riscuotendo gli affitti, se concesso in locazione.

Donazione al figlio

Un caso molto particolare è legato alla donazione dell’immobile al figlio. Ovvero, gli altri figli possono avanzare pretese nei confronti del donatario? In tal senso, la legge è tendenzialmente molto chiara, poiché dispone che se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi possono effettivamente agire i giudizio contro la donazione sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante, chiedendo la riduzione.