Disdetta del contratto d’affitto: tempi e modalità

L'inquilino deve dare un preavviso di almeno 6 mesi, mentre il proprietario è vincolato a tempistiche diverse. Per saperne di più, leggete l'articolo

Alzi la mano chi non ha mai firmato un contratto d’affitto, nel corso della sua vita. Capita a studenti e lavoratori fuori sede, a giovani coppie che scelgono di andare a convivere ed a padri di famiglia che non possono permettersi di acquistare una casa tutta loro.

Il contratto d’affitto (o di locazione) è un accordo che viene stipulato tra un proprietario e un inquilino che, dietro pagamento di un corrispettivo mensile (il cosiddetto canone d’affitto), usufruisce dell’immobile, per un periodo di tempo specificamente indicato. E se le cose non vanno come si era preventivato? Se l’inquilino vuole lasciare il locale prima o il proprietario ha urgenza di riprenderselo? Si può procedere con la disdetta del contratto d’affitto, ma ci sono tempi e modalità da rispettare. Vediamo quali sono.

Contratto d’affitto: le varie tipologie

La prima cosa da chiarire è che ci sono varie tipologie di contratti di affitto. Che vanno innanzitutto distinti tra contratti di affitto ad uso abitativo (riguardano gli immobili dove gli inquilini vanno a vivere) e contratti d’affitto ad uso non abitativo (riguardano i locali adibiti ad uffici, negozi, capannoni industriali, botteghe, strutture ricettive ecc…).

Il contratto d’affitto ad uso abitativo può essere:

  • a canone libero: il proprietario e l’affittuario concordano arbitrariamente il canone mensile e tutte le altre condizioni. Ha una durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
  • a canone concordato: si basa su accordi  che vengono definiti, a livello territoriale, per andare incontro alle esigenze sia dei locatori (chi affitta) sia dei conduttori (chi occupa l’immobile). In pratica, vengono pattuiti dei canoni mensili standard che permettono di usufruire di particolari sgravi fiscali. Ha una durata di 3 anni, rinnovabili di altri 2:
  • transitorio: è la tipologia più flessibile, quella che viene solitamente scelta da studenti universitari o lavoratori fuori sede che possono rimanere nell’immobile per un periodo di tempo variabile, che va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi. Allo scadere dei termini, si può scegliere di convertirlo in un altro tipo di contratto.

Il contratto d’affitto ad uso non abitativo riguarda, invece, tutti quegli immobili che non vengono utilizzati come abitazioni, ma per svariati altri fini, il più delle volte commerciali. Hanno una durata minima di 6 anni (rinnovabili) e una durata massima di 9 (anch’essi rinnovabili).

Disdetta del contratto d’affitto: quali sono i tempi

E veniamo al nocciolo della questione: cosa succede se il proprietario o l’affittuario decidono di non arrivare alla data di scadenza indicata sul contratto? La disdetta da parte dell’inquilino può avvenire in qualsiasi momento, salvo preavviso di almeno 6 mesi. Non solo: nella lettera che dovrà recapitare al proprietario, dovrà specificare i motivi che lo spingono a sgomberare, anzi tempo, l’immobile. Il locatore non può, invece, procedere alla disdetta del contratto d’affitto prima della scadenza indicata per iscritto e deve comunque sempre comunicarla per tempo all’affittuario. Vediamo, nel dettaglio, quali sono i tempi:

  • in caso di contratto d’affitto ad uso abitativo a canone libero (che ha una durata di 4 anni + altri 4), il proprietario deve comunicare la disdetta con un preavviso di 6 mesi;
  • in caso di contratto d’affitto ad uso abitativo a canone concordato (che ha una durata di 3 anni + altri 2), il proprietario deve comunicare la disdetta con un preavviso di 6 mesi;
  • in caso di contratto d’affitto transitorio (che ha una durata minima di un mese e massima di un anno e mezzo), il proprietario deve comunicare la disdetta con un preavviso di 3 mesi;
  • in caso di contratto d’affitto ad uso non abitativo (che ha una durata di 6 anni + altri 6), il proprietario deve comunicare la disdetta con un preavviso di 12 mesi;
  • in caso di contratto d’affitto ad uso non abitativo di immobili destinati ad attività ricettive come hotel, bed & breakfast, case di cura, stabilimenti balneari ecc… (che ha una durata di 9 anni + altri 9), il proprietario deve comunicare la disdetta con un preavviso di 18 mesi.

Disdetta del contratto d’affitto: quando si può fare

L’inquilino può procedere con la disdetta del contratto d’affitto quando ci sono gravi motivi che lo costringono a lasciare l’immobile, prima del periodo pattuito. Le motivazioni più frequenti sono la perdita o il cambio del lavoro (che costringe a spostarsi in zone distanti o in altre città) e la grave crisi di un’attività commerciale o industriale, che non procura più le entrate necessarie a corrispondere il canone mensile. L’essenziale è che tali motivazioni vengano indicate e argomentate per bene nella lettera di disdetta che dovrà pervenire, con un preavviso di almeno 6 mesi, al locatore.

Il proprietario può, invece, procedere con la disdetta del contratto d’affitto ad uso abitativo quando:

  • ha bisogno dell’immobile per sé o per la sua famiglia;
  • vuole vendere l’immobile. In questo caso, all’inquilino viene riconosciuto il diritto di prelazione (viene cioè preferito agli altri potenziali acquirenti, in caso di parità di condizioni);
  • l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato e necessita di una ristrutturazione o deve essere ricostruito;
  • l’inquilino ha la possibilità di traslocare in un appartamento simile che si trova nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precisare il motivo, non occupa l’immobile in maniera continuativa;
  • essendo una pubblica amministrazione o un ente pubblico, intende destinare l’immobile all’esercizio di un’attività con finalità pubbliche o istituzionali.

Il proprietario può procedere con la disdetta del contratto d’affitto ad uso non abitativo quando:

  • vuole adibire l’immobile a sua abitazione o abitazione dei suoi parenti più diretti (coniuge, figli, nipoti, genitori);
  • intende adibire l’immobile all’esercizio di un’attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico ecc… purché sia avviata da lui (o lei) o dai parenti più diretti;
  • intende ristrutturare l’immobile al fine di renderlo conforme al piano comunale;
  • essendo una pubblica amministrazione o un ente pubblico, intende destinare l’immobile all’esercizio di un’attività con finalità pubbliche o istituzionali.

La lettera di disdetta

Non si pensi che per disdire un contratto d’affitto basti una semplice telefonata o una veloce mail. Chi opta per la risoluzione anticipata deve comunicarlo in maniera formale, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera di disdetta devono essere indicati:

  • gli estremi del contratto;
  • i dati dell’inquilino o del proprietario;
  • il motivo o i motivi che spingono alla disdetta (come indicato sopra, devono essere validi);
  • la data in cui si intende liberare l’immobile (se a scrivere è l’inquilino) o in cui si chiede che venga liberato (se a scrivere è il locatore)

Ecco un esempio / modello di lettera di disdetta:

Oggetto: Recesso anticipato del contratto di locazione

Egregio signor (indicare il nome e cognome del proprietario),

con la seguente, intendo comunicare la mia intenzione di recedere, in via anticipata, dal contratto di locazione relativo all’immobile sito in (indicare l’indirizzo e la città) stipulato in data (indicare il giorno, il mese e l’anno in cui è stato firmato il contratto). Le motivazioni che mi spingono a recedere dal sopracitato contratto sono le seguenti: (indicare i gravi motivi).

L’immobile le verrà riconsegnato, libero da persone e cose, in data (indicare il giorno, il mese e l’anno in cui si lascerà il locale), a decorrere da 6 mesi dalla ricezione della seguente lettera.

Sicuro che comprenderà le ragioni che mi portano a risolvere anticipatamente il contratto di locazione, le porgo i miei più cordiali saluti.

Chi decide o è costretto a disdire il contratto d’affitto deve pagare un’imposta di registro di 67 euro, da versare all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla risoluzione.


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