Diritto di prelazione: cosa è?

Che cosa è il diritto di prelazione, e come funzionano i diritti di prelazione sui terreni agricoli e sugli immobili ad uso abitativo.

Il diritto di prelazione è il diritto che conferisce al soggetto beneficiario la certezza di essere preferito a ogni altro contraente, nell’ipotesi in cui l’obbligato decida di stipulare un determinato contratto. Dunque, il diritto di contrazione permette all’obbligato di scegliere liberamente di stipulare o meno un contratto, ma nel caso in cui si decida a contrarre, lo vincola nella scelta del contraente (che sarà prioritariamente il beneficiario).


pregiudizi-mentaliGiuridicamente è possibile distinguere diverse forme di prelazione. La prima, e più comune, è la prelazione volontaria, con la quale si conviene tra le parti che l’obbligato comunichi al beneficiario l’intenzione di stipulare un contratto. Nel caso in cui il patto di prelazione non venga adempiuto, poiché magari l’obbligato omette la comunicazione, il contratto che viene stipulato tra l’obbligato e il terzo rimane pur sempre valido (il patto vincola solo le parti), ma al beneficiario spetterà comunque il risarcimento del danno.

Di contro, è legale la prelazione che viene prevista da una norma di legge. La prelazione legale prevede che l’obbligato possa agire anche nei confronti del terzo, con il retraente che subentrerà al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso. Dunque, si tratta di un diritto potestativo rispetto al quale l’eventuale pronuncia giudiziale che ne conferma il valido esercizio ha solo natura di mero accertamento.

Diritto di prelazione terreni agricoli

Una particolare tipologia di prelazione è quella del diritto di prelazione dei terreni agricoli, ovvero il diritto di essere preferiti in fase di acquisto di terreni agricoli, e pertanto avere la precedenza rispetto ad altri compratori.

aziende agricoleSi tenga conto, in tal proposito, che il diritto di prelazione agraria spetta innanzitutto al coltivatore diretto che conduce in affitto il terreno oggetto della compravendita da almeno due anni: anche la società agricola può esercitare tale diritto, ma solo a patto che la metà dei soci abbia la qualifica di coltivatore diretto. Se invece il terreno non è affittato a un coltivatore diretto, la prelazione sarà esercitata dai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.

Nell’ipotesi in cui il venditore abbia intenzione di permettere il diritto di prelazione, dovrà notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di vendita. Il potenziale acquirente, da questo momento, ha 30 giorni di tempo per poter esercitare la prelazione agraria e nell’ipotesi in cui decida di accettare, dovrà pagare conseguentemente il prezzo.

Diritto di prelazione su immobili

Un’altra particolare forma di diritto di prelazione è quella sugli immobili, in favore del conduttore di immobile adibito a uso abitativo, sancito dalla l. 431/1998. Stando al tenore della legge, il conduttore ha diritto alla prelazione se alla prima scadenza contrattuale (che si ricorda essere quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, nei casi in cui voglia vendere o ristrutturare l’immobile.

La procedura è ben delineata: il locatore dovrà innanzitutto comunicare il trasferimento al conduttore mediante atto notificato; in tale atto notificato dovrà essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile; entro 60 giorni il conduttore dovrà comunicare con atto notificato se intende acquistare l’immobile, alle condizioni richieste dal proprietario di casa.

Nell’ipotesi in cui venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo entro 30 giorni dopo il 60mo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile.

Rinuncia al diritto di prelazione

Il beneficiario che sceglie di non esercitare la prelazione può darne comunicazione all’obbligato. Per quanto concerne il momento di comunicazione della rinuncia, vi sono diverse tesi: quella minoritaria stabilisce che la comunicazione non possa avvenire prima del momento in cui l’obbligato comunica che intende stipulare contratto; la tesi maggioritaria afferma invece che la rinuncia preventiva può essere ammessa.




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