Cedolare secca: che cos’è l’imposta sostitutiva per i redditi da immobile

Che cos'è la cedolare secca, l'imposta sostitutiva sul reddito da immobili.

La cedolare secca consiste nel pagamento di  un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). E’ di fatto un regime di tassazione sulle locazioni di determinati immobili. Il contribuente è libero di sceglierlo o meno in sostituzione di altre forme di prelievo fiscale sul reddito di quelle locazioni.


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Essa sostituisce l’Irpef ordinaria e le addizionali comunali e regionali, le imposte di registro (pari al 2% annuo per il canone libero ed all’ 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta “marca da bollo” che deve essere apposta ai contratti di locazione). Per le  imposte di registro ed il bollo eventualmente già pagati non spetta rimborso.

Quando è applicabile la cedolare secca?

La cedolare secca è applicabile a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, come risultanti da iscrizione al catasto urbano, e relative pertinenze (ad esempio box e cantine affittati insieme all’immobile). La facoltà di applicarla è esercitabile solo dalle persone fisiche private (quindi imprese, professionisti con partita Iva, società e altri enti sono esclusi) “titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto)”. Per potersene avvalere, è d’obbligo dare comunicazione al locatario, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nella comunicazione deve risultare, in modo evidente, la rinuncia per tutta la durata della locazione a ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT. L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità. “La revoca – si legge nel sito dell’Agenzia delle Entrate – deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta”.

Inoltre: “in caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso”. Tutto ciò non esclude, comunque, il pagamento di un’imposta di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca è un vantaggio per il proprietario, ma anche  per l’inquilino al quale solitamente il locatore riaddebita il  50% di addizionali regionali e comunali.

Come si calcola la cedolare secca?

La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, dal primo gennaio 2013 l’aliquota Irpef del contribuente si applica al 95% dell’affitto per i contratti “liberi” ed al 66,5% ai contratti “concordati” (il 66,5% si ottiene calcolando il 70% del 95%). Per calcolare la convenienza o meno della cedolare secca (deve convenire altrimenti non la si sceglie visto che è facoltativa) molti portali (patronati e Caf) mettono a disposizione strumenti molto semplici per eseguire il calcolo inserendo dati relativi al reddito complessivo Irpef (compreso l’affitto), al canone d’affitto anno dell’immobile abitativo e la tipologia di contratto.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta (pari al 10%) per i contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dalla legge: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Come si paga la cedolare secca?

La cedolare secca si versa in due rate (un acconto e un saldo), alle medesime scadenze e con le medesime modalità  previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi. Si versa, quindi, con il modello F24, insieme ad altre eventuali imposte, utilizzando i codici tributo 1842 per il saldo, 1840 per il primo acconto, 1841 per il secondo acconto.




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