Come aprire un bed and breakfast (B&B) in piena regola

Tutte le informazioni utili per aprire e gestire un bed and breakfast: requisiti, normativa di riferimento, finanziamento, costi e kit di supporto da poter scaricare.

Stai pensando di aprire un bed and breakfast ma hai tanti dubbi e non sai proprio da dove cominciare? Attraverso questo articolo troverai le risposte a quelle che sono le domande più frequenti tra coloro che, come te, desiderano aprire un b&b. In particolare avrai modo di capire uno degli aspetti più importanti da considerare prima di iniziare questa avventura, ovvero: la normativa e la legislazione di riferimento. Potrai poi dare avvio ad un tipo di lavoro che si può svolgere in comodità da casa, potenzialmente piuttosto redditizio.


Cosa si intende per bed and breakfast?

Questa particolare struttura ricettiva rappresenta la soluzione ideale per tutti coloro che non possono permettersi di sostenere i costi, spesso esosi, di hotel e alberghi, o più semplicemente risulta essere la scelta elettiva di coloro che desiderano sfruttare il meno possibile la struttura in cui hanno deciso di pernottare, così da poter dedicare più tempo e denaro al territorio circostante e alle varie attrazioni offerte dal luogo. Un bed and breakfast, per essere considerato tale, dovrà possedere necessariamente le caratteristiche e i requisiti, che troverai di seguito.

bed and breakfast

I requisiti per aprire un bed and breakfast

Attività discontinua o stagionale

Questa particolare attività ricettiva non costituisce un’impresa, poiché essa viene esercitata senza continuatività o comunque stagionalmente. Per mantenere il suo carattere saltuario si dovranno rispettare delle interruzioni costituite da un determinato numero di giorni, non necessariamente consecutivi. Tali interruzioni possono variare da regione a regione. È proprio per via di questa discontinuità che, per aprire un bed and breakfast la partita IVA non è necessaria.

Sebbene questo aspetto possa apparire come un limite, in realtà costituisce un vantaggio, per via del sistema burocratico e fiscale decisamente semplificato di cui si potrà beneficiare. Tuttavia, nonostante il Ministero delle Finanze ha stabilito che, un’attività di pernottamento e prima colazione svolta saltuariamente viene automaticamente esclusa da applicazioni IVA, il nuovo codice del turismo non ha ben chiarito quelli che sono i requisiti che distinguono un b&b familiare da uno imprenditoriale. Ciò può causare diverse difficoltà interpretative e applicative di quelle che sono le regole fiscali in vigore.

Vincoli riguardanti il domicilio

L’attività di bed and breakfast, nella maggior parte dei casi, dovrà essere svolta presso la propria abitazione. Che si tratti di residenza effettiva o di semplice dimora abituale, verrà stabilito dalla Regione di riferimento. Sei proprietario di due alloggi? Allora sappi che la tua attività ricettiva di bed and breakfast dovrà essere svolta nell’abitazione in cui dimori, e non invece nell’altra casa in cui non risulti avere la residenza. Tuttavia, anche in questo caso, alcune Regioni prevedono delle eccezioni.

Il numero delle camere disponibili

Altro elemento importante è quello riguardante il limite delle camere a disposizione, che non dovrà superare le 4 stanze. Ciò permette di poter distinguere un Bed and Breakfast da un affittacamere professionale, in quanto quest’ultimo può affittare fino a un massimo di 6 stanze, le quali potranno trovarsi anche in appartamenti differenti, purché risultino nello stesso stabile.

Requisiti igienici

Infine, sappi che non sarà sufficiente dimostrare di possedere i requisiti sopracitati, infatti dovrai soddisfarne anche altri inerenti l’igiene, così da poter garantire un ambiente sano e sicuro a tutti i tuoi ospiti. Per quanto riguarda gli alimenti e le bevande che potrai somministrare, invece, questi dovranno essere rigorosamente di tipo confezionato o comunque non preparati in casa o manipolati, questo perché sarà necessario poter mostrare, all’occorrenza, le varie date di scadenza. Sarà consentito invece riscaldare le vivande, ma non cucinare per gli ospiti. Per quanto riguarda gli operatori, questi dovranno essere rigorosamente in possesso di un attestato HACCP valido.

Competenze

Altri requisiti importanti per gestire al meglio un bed & breakfast riguardano competenze e personalità. Ad esempio, per pubblicizzare al meglio il tuo bed & breakfast puoi utilizzare internet, iscrivendoci a directory specializzate ma anche creando un sito web privato. In questo modo la gestione delle prenotazioni diventa automatica, garantendo maggiori profitti e vantaggi in termini di tempo.

Il gestore del bed & breakfast deve essere una persona cordiale, professionale e sempre disponibile con il cliente: chi sceglie un bed & breakfast lo fa sia per trovare una sistemazione economica, ma anche per confrontarsi con la cultura del posto, soprattutto se alloggia presso di noi per motivi estranei al lavoro. È bene dunque preparare per i tuoi clienti cartine e mappe delle mete migliori della zona, e magari instaurare qualche convenzione con musei, trasporti pubblici, parchi e luoghi di visita. In questo modo il tuo business si svilupperà con successo.

Normativa di riferimento per aprire un bed and breakfast

Secondo le Norme Regionali in vigore costituiscono attività ricettiva a conduzione familiare, di tipo Bed and Breakfast, quelle attività gestite da privati che, attraverso un’organizzazione tipicamente familiare, sfruttano una parte della propria abitazione, avente un numero di camere e posti letto limitato, in periodi di apertura che possono essere annuali o stagionali, in base alle leggi regionali specifiche. Ecco perché, quando si intende aprire un B&B si dovrà, per prima cosa, consultare la LEGGE REGIONALE in materia (qui troverai tutte le leggi, regione per regione). Tali leggi regionali si rifanno a quella che è la Legge del 29 marzo 2001, n. 135 – Riforma della legislazione nazionale del turismo, resa pubblica attraverso la Gazzetta Ufficiale n. 92, il 20 aprile 2001.

Fatto ciò ci si dovrà rivolgere presso lo sportello SUAP del Comune pertinente, così da ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività. Oggi la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) sostituisce la precedente DIA (Denuncia di Inizio Attività). Attraverso questa nuova procedura l’apertura di una struttura ricettiva risulta essere immediata.

Insieme alla SCIA dovranno essere allegati tutti i documenti richiesti per completare e definire la pratica. Questi, differenti da regione a regione, possono includere anche: una planimetria dell’abitazione che si desidera utilizzare per svolgere l’attività ricettiva, il contratto di proprietà, oppure un contratto di affitto regolare e, se richiesto, la copia di eventuali polizze assicurative di responsabilità civile stipulate per tutelare i clienti.

Successivamente si dovranno avviare le pratiche inerenti A.A.P.I.T. e Uffici Turistici, così da poter classificare la struttura e comunicare la presenza di eventuali clienti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. In riguardo a tali procedure sarà necessario consultare gli uffici competenti del proprio Comune di appartenenza. Questi andranno ad applicare il cosiddetto diritto di istruttoria per la gestione SCIA, che potrebbe variare da un minimo di 30 euro, sino ad un massimo di 150 euro.

Aprire un bed and breakfast senza avere la residenza

Generalmente il titolare di un B&B deve avere la residenza, o il domicilio, presso la struttura ricettiva, almeno durante il periodo di apertura. Tuttavia alcune Regioni consentono di avere la residenza anche in altri immobili, a patto che questi risultino essere in prossimità, poiché i proprietari dell’attività dovranno essere facilmente reperibili in ogni momento. In alcune regioni come Abruzzo e Basilicata, per esempio, il titolare non ha obbligo di residenza o di domicilio presso la struttura, mentre in Liguria i B&B devono includere anche una camera per il proprietario. Per quanto riguarda le Marche, invece, l’esercizio potrà essere svolto anche presso unità immobiliari distanti 200 metri dall’abitazione del titolare, mentre in Puglia e Valle d’Aosta la struttura ricettiva non dovrà distare per più di 50 metri. Come vedi le differenze tra un territorio e l’altro sono davvero tante, per tale motivo è opportuno consultare quelli che sono i regolamenti della propria Regione, in modo tempestivo e accurato.

La gestione del B&B: dall’accoglienza alla pulizia delle camere

Le Regioni chiedono che tutti gli immobili utilizzati per aprire una struttura ricettiva siano in regola per quanto riguarda i vari requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza. La superficie minima, in rapporto ai posti letto, dovrà essere rispettata, e si dovrà inoltre assicurare la presenza di arredi di base.

I clienti dovranno poter accedere direttamente alla propria stanza, senza essere obbligati ad attraversare camere o altri servizi destinati ad altri ospiti o alla famiglia proprietaria dell’immobile.

I servizi igienici dovranno offrire tutte le attrezzature essenziali, quali w.c., doccia o vasca da bagno, lavabo, specchio e almeno una presa di corrente. La norma prevede che la pulizia dei locali sia quotidiana, mentre la biancheria potrà essere cambiata almeno due volte alla settimana, e comunque ad ogni cambio dell’ospite.

bed and breakfast pulizia


Il servizio offerto deve essere svolto in modo accurato attraverso un’ottimale organizzazione familiare e dovrà essere in grado di fornire, agli ospiti che vi alloggiano, alimenti e bevande sempre confezionate per il consumo della prima colazione. La regola degli alimenti confezionati non è sempre assoluta, pertanto è sempre consigliabile consultare quelle che sono le indicazioni riportate dalla Regione o dal Comune di appartenenza.

La colazione

In questa specifica attività ricettiva, la prima colazione è sempre compresa, anche se le Regioni possono prevedere modalità di somministrazione differenti. Generalmente il servizio della prima colazione è previsto esclusivamente con prodotti non manipolati, ma che possono essere eventualmente riscaldati. Questo divieto di manipolazione dei prodotti è limitato al gestore, qualora questo non risulti avere tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge. Ciò non toglie che si possano acquistare, e quindi servire, anche prodotti preparati manualmente da terzi, in possesso delle autorizzazioni igienico-sanitarie necessarie. Esistono anche dei casi in cui le normative vigenti prevedono che i prodotti offerti debbano provenire dal territorio regionale.

bed and breakfast colazione

La tassazione

Tutti i proventi delle attività svolte senza Partita IVA vengono tassati in riferimento ai cosiddetti “redditi diversi”, cioè derivati da attività commerciali esercitate esclusivamente in modalità saltuaria. Dunque, i proventi di una attività ricettiva non continuativa derivano dalla somma delle ricevute rilasciate ai clienti ospiti, a cui però andranno sottratte tutte le spese inerenti la struttura ricettiva, chiaramente documentate.

In linea di massima questo tipo di attività viene classificata, quasi in tutte le regioni italiane, come attività che non costituisce impresa, e che perciò non dovrà necessariamente aprire una Partita IVA, tantomeno dovrà iscriversi alla Camera di Commercio o al Registro delle Imprese. Tutti i ricavi delle attività discontinue dovranno essere sommati a quelli ottenuti da un’eventuale attività ulteriore, principale o secondaria che sia, di conseguenza ciò potrebbe andare a determinare delle variazione dell’Irpef, in base al reddito annuale complessivo.

Tutte le spese riconducibili a questo specifico esercizio possono essere semplicemente dedotte attraverso la dichiarazione dei redditi. Quindi potrai dedurre tutti i costi sostenuti per per la colazione degli ospiti e la pulizia delle singole camere. Mentre non potrai dedurre quei costi sostenuti per l’acquisto e la manutenzione dei beni mobili inseriti nell’ambito familiare, quali, per esempio, gli elettrodomestici. Un commercialista potrà darti una mano a capire in modo preciso in che percentuale dovrai dedurre le varie utenze.

Canone RAI e SIAE

Recentemente sono state incluse delle nuove normative riguardanti il canone Rai e la SIAE. Infatti, oggi la legge prevede che tutte le attività che detengono apparecchi televisivi, a fini di lucro, devono pagare un canone RAI maggiorato. Coloro in possesso di un televisore presso la propria abitazione privata, ma non esposto nei luoghi destinati al pubblico o all’attività ricettiva, non dovranno pagare alcun canone maggiorato, ma bensì quello ordinario. Coloro che invece risultano avere la TV presso locali frequentati da clienti e ospiti, dovranno pagare il canone speciale.

Per quanto riguarda la SIAE, invece, gli esercizi a carattere imprenditoriale nei quali, attraverso mezzi di apparecchi radioriceventi sonori caratterizzati da altoparlante, diffondono opere musicali, dovranno destinare all’autore dell’opera un equo compenso, periodicamente determinato dall’accordo tra la Società Italiana degli Autori ed Editori (Art. 58 della L. n. 633 del 22 aprile 1941).

Pertanto, così come per quanto concerne il canone RAI, anche quello che è il pagamento del canone SIAE viene sottoposto alle stesse regole. Quindi, i Bed and Breakfast, con o senza Partita IVA, che risultano essere in possesso di TV nella propria abitazione privata, ma non nei negli ambienti destinati all’attività ricettiva, non dovranno pagare alcun canone SIAE. Di contro, coloro che hanno delle TV nell’abitazione privata così come all’interno degli ambienti destinati al soggiorno di clienti e ospiti, dovranno pagare diritti alla SIAE.

Costi di apertura e possibilità di finanziamento

Quando ci si accinge ad aprire un’attività ricettiva come un Bed&Breakfast si dovranno mettere in conto diversi costi di mantenimento e pubblicità. Oltre ai costi sopracitati si aggiungeranno quelli destinati al commercialista e all’eventuale pubblicità, così come alla realizzazione di un sito internet. Non sempre però si ha la possibilità di far fronte a tali incombenze. Per questo motivo ci si potrà avvalere di eventuali finanziamenti privati.

Tuttavia questi ultimi potranno essere solo ed esclusivamente di tipo personale, infatti, non essendo in possesso di partita IVA e non essendo iscritta alla Camera di Commercio, questa specifica tipologia di attività ricettiva manca di quei requisiti essenziali per accedere a finanziamenti e/o agevolazioni regionali, come i finanziamenti a fondo perduto. Problema che non si pone invece per tutte quelle attività ricettive con Partita IVA regolarmente iscritte alla camera di commercio o per gli affittacamere professionali.

Kit di supporto

Se vuoi un supporto nell’avvio di un Bed & Breakfast ed avere info e consigli per avere finanziamenti, contributi a fondo perduto e agevolazioni pubbliche ti segnaliamo il Kit Creaimpresa (da noi valutato e ritenuto veramente valido): Come avviare un bed and breakfast o affittacamere.



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